Eine Altbausanierung in Berlin heißt in der Regel: Elektrik und Leitungen neu, Bäder neu, Oberflächen aufgearbeitet, und dabei bleibt erhalten, was den Altbau ausmacht. Stuck, Dielenboden, Kastenfenster und Flügeltüren lassen sich fast immer aufarbeiten und sind nach der Sanierung mehr wert als jeder Ersatz. Die Bauzeit für eine Wohnung liegt meist bei drei bis fünf Monaten, bei einer Kernsanierung länger.
Berliner Altbau heißt meistens Gründerzeit zwischen 1870 und 1918, dazu die Bestände der zwanziger Jahre. Diese Häuser haben Eigenschaften, die kein Neubau mehr hat: Raumhöhen über drei Meter, tragende Ziegelwände, Holzbalkendecken und Details, die einmal von Hand gemacht wurden. Sie haben aber auch Eigenschaften, die man erst sieht, wenn man aufmacht.
Genau darum beginnt bei uns jede Altbausanierung mit einer Bestandsaufnahme und nicht mit einem Angebot. Wir schauen uns an, was unter dem Teppich liegt, wie die Elektrik verlegt ist, ob die Balkenköpfe an den Auflagern trocken sind und was die vorherige Sanierung hinterlassen hat. Erst danach lässt sich sagen, was sinnvoll ist.
Der Unterschied zu einem reinen Ausführungsbetrieb liegt bei uns in der eigenen Tischlerei. Wer Dielen, Türen, Stuckprofile und Einbauten im Haus bearbeiten kann, muss nicht ersetzen, was sich retten lässt. Das ist der Punkt, an dem im Altbau die meisten Werte verloren gehen.
Was zur Altbausanierung gehört
Der Umfang hängt vom Zustand ab. Die folgenden Punkte fallen bei einer Wohnungssanierung im Berliner Bestand fast immer an.
Bestandsaufnahme und Planung
Aufmaß, Prüfung von Elektrik, Leitungen und Substanz, Abstimmung der Reihenfolge. Was erst nach dem Rückbau beurteilbar ist, benennen wir vorher als offenen Punkt.
Rückbau und Entsorgung
Sortenreiner Rückbau mit Container und Entsorgungsnachweis. Bei Verdacht auf Schadstoffe in Fliesenkleber oder Bodenbelag wird vor dem Ausbau beprobt.
Elektro, Wasser und Abwasser
Neue Leitungen ab Steigstrang, ausreichend Stromkreise, Schutzleiter überall. Im Altbau ist das fast immer der eigentliche Grund für eine Sanierung.
Stuck aufarbeiten und ergänzen
Vorhandene Profile werden gereinigt, gerissene Stellen ergänzt, fehlende Abschnitte nach Abdruck neu gezogen.
Dielenboden aufarbeiten
Aufnehmen, Untergrund richten, ausbessern, schleifen, ölen oder lackieren. Ersetzt wird nur, was nicht mehr trägt.
Türen und Fenster
Flügeltüren aufarbeiten, Beschläge gangbar machen, Kastenfenster instand setzen. Das übernimmt unsere eigene Tischlerei.
Trockenbau und Oberflächen
Vorwände, Deckenanschlüsse, Spachtelung in der vereinbarten Qualitätsstufe, Malerarbeiten und Bodenbeläge.
So läuft eine Altbausanierung bei uns ab
- 01OrtsterminWir sehen uns die Wohnung an, nehmen auf und hören zu, was Sie vorhaben. Das dauert je nach Größe eine gute Stunde.
- 02Angebot mit offenen PunktenSie bekommen ein Angebot nach Positionen. Was erst nach dem Öffnen sichtbar wird, steht offen darin und nicht später als Nachtrag.
- 03Terminplan und ReihenfolgeAlles, was schmutzt und nass ist, kommt vor allem, was fertig ist. Wir legen die Gewerkefolge fest, bevor der erste Handwerker kommt.
- 04Ausführung mit einem AnsprechpartnerEin fester Ansprechpartner koordiniert alle Gewerke und ist erreichbar, solange gebaut wird.
- 05Abnahme und ÜbergabeGemeinsame Abnahme mit Protokoll, Mängelliste und Nachfrist. Danach die Unterlagen, die Sie später brauchen.
Worauf es im Berliner Altbau wirklich ankommt
Die teuersten Fehler im Altbau entstehen nicht beim Material, sondern bei der Reihenfolge. Wird der Estrich eingebracht, bevor die Leitungen abgedrückt und dokumentiert sind, wird jeder spätere Fehler zum Aufbruch. Wird das Bad gefliest, bevor die Abdichtung abgenommen ist, sieht man den Schaden erst, wenn er unten ankommt.
Der zweite Punkt sind die Balkenköpfe. Holzbalkendecken liegen im Berliner Altbau in den Außenwänden auf, und genau dort sammelt sich über Jahrzehnte Feuchtigkeit. Wenn der Boden ohnehin offen ist, lohnt es sich, die Auflager freizulegen und anzusehen. Vier geöffnete Auflager kosten deutlich weniger als eine nachträgliche Abfangung.
Der dritte Punkt ist die Frage, was ersetzt und was aufgearbeitet wird. Eine neue Innentür aus dem Baumarkt ist selten günstiger als das Aufarbeiten einer alten Flügeltür, sieht im Altbau aber immer fremd aus. Bei Dielen, Stuck und Kastenfenstern ist es genauso. Deshalb schauen wir uns diese Teile immer zuerst an.
Häufige Fragen
Kann man während der Altbausanierung in der Wohnung bleiben?
Bei einer reinen Auffrischung mit Malerarbeiten und Boden geht das oft. Sobald Elektrik, Leitungen oder Bäder neu gemacht werden, ist die Wohnung über Wochen ohne Strom, Wasser oder Bad. Dann raten wir davon ab, weil sich die Bauzeit sonst deutlich verlängert.
Bleibt der Stuck erhalten?
In aller Regel ja. Stuckprofile lassen sich reinigen, gerissene Stellen ergänzen und fehlende Abschnitte nach einem Abdruck neu ziehen. Ersetzt wird nur, was mechanisch zerstört ist.
Wie lange dauert eine Altbausanierung?
Für eine Wohnung liegt die Bauzeit meist bei drei bis fünf Monaten, bei einer Kernsanierung bis auf den Rohbau eher bei vier bis sieben. Der längste einzelne Block ist die Estrichtrocknung mit vier bis sechs Wochen bis zur Belegreife.
Brauche ich eine Genehmigung?
Für Oberflächen, Bäder und Elektrik in der Regel nicht. Sobald tragende Wände geöffnet werden, braucht es einen Tragwerksplaner, und je nach Eingriff eine Genehmigung. Steht das Haus unter Denkmalschutz, ist die Untere Denkmalschutzbehörde einzubinden, bevor etwas verändert wird.
Arbeiten Sie auch für Eigentümergemeinschaften?
Ja. Für die Eigentümerversammlung bereiten wir Angebote mit Einheitspreisen und mindestens zwei Varianten auf, damit die Versammlung eine echte Entscheidung treffen kann.
