Bauleitung im Bereich Sanitär und Heizung heißt, die Arbeiten zu planen, ihre Reihenfolge festzulegen und die Übergabepunkte zu den anderen Gewerken zu kontrollieren. Die teuersten Fehler entstehen nicht bei der Montage, sondern an den Schnittstellen: wenn der Estrich vor der Druckprobe kommt oder gefliest wird, bevor die Vorwand steht. Wir legen die Gewerkefolge vor Baubeginn fest, führen die Abstimmung mit Elektro, Trockenbau und Fliesenleger und protokollieren die Zwischenabnahmen. Bei Neubau- und Sanierungsprojekten in Berlin gehört dazu auch die Abstimmung mit Netzbetreiber, Schornsteinfeger und Hausverwaltung.
Sanitär und Heizung sind die Gewerke mit den meisten Berührungspunkten. Sie brauchen Schlitze vom Rohbau, Strom vom Elektriker, Vorwände vom Trockenbauer, Aufbauhöhe vom Estrichleger und am Ende eine Fläche vom Fliesenleger, in der die Anschlusspositionen sitzen wie geplant.
Wo diese Übergaben nicht geführt werden, entstehen die typischen Baustellenfehler: die Steckdose sitzt hinter dem Spiegelschrank, der Ablauf liegt zwei Zentimeter zu hoch für das Gefälle, die Fliese ist gesetzt und die Revisionsöffnung liegt darunter.
Wir übernehmen deshalb nicht nur die Ausführung, sondern die Führung der Schnittstellen. Weil im Haus ohnehin Rohbau, Trockenbau und Tischlerei sitzen, sind die meisten Beteiligten dieselben Leute, mit denen wir jeden Tag arbeiten. Bei Fremdgewerken übernehmen wir die Abstimmung und halten sie schriftlich fest.
Was die Bauleitung umfasst
Projektplanung
Aufnahme des Bestands, Festlegung des Leistungsumfangs, Klärung der technischen Randbedingungen wie Steigstränge, Anschlussleistungen und Aufbauhöhen.
Terminfolge festlegen
Gewerkefolge mit den festen Wartezeiten, die sich nicht verkürzen lassen: Druckprobe vor Verkleidung, Estrichtrocknung vor Belegreife, Aufheizprotokoll vor dem Bodenbelag.
Koordination der Gewerke
Abstimmung mit Elektro, Trockenbau, Estrich, Fliesenleger und Maler, einschließlich der Übergabepunkte und der Frage, wer wann welche Fläche schuldet.
Abstimmung mit Dritten
Netzbetreiber für Gas, Wasser und Fernwärme, Bezirksschornsteinfeger für Abgaswege, Hausverwaltung für Sperrzeiten am Strang und für die Information der Bewohner.
Baustellenkontrolle
Regelmäßige Kontrolle des Bautenstands, Prüfung der Ausführung gegen die Planung, Fotodokumentation der Punkte, die später verdeckt sind.
Abnahmen und Dokumentation
Zwischenabnahmen an den kritischen Punkten, gemeinsame Abnahme mit Protokoll und Mängelliste, Übergabe der Prüfprotokolle und Datenblätter.
So führen wir ein Projekt
- 01Aufnahme und ZielklärungWas soll am Ende können, was ist Bestand, was ist gesetzt und was ist verhandelbar. Daraus entsteht der Leistungsumfang.
- 02Planung und TerminfolgeTechnische Festlegung und Ablaufplan mit den Abhängigkeiten zwischen den Gewerken. Der Plan enthält auch die Wartezeiten, die niemand verkürzen kann.
- 03Vergabe und AbstimmungKlärung, welche Leistungen wir ausführen und welche fremd vergeben werden, mit klar beschriebenen Schnittstellen statt mündlicher Absprachen.
- 04Ausführung mit KontrolleEin fester Ansprechpartner führt die Baustelle, kontrolliert die Übergaben und meldet Abweichungen, bevor sie verdeckt werden.
- 05Abnahme und ÜbergabeGemeinsame Abnahme mit Protokoll, Mängelliste und Nachfrist, Übergabe aller Unterlagen einschließlich der Prüfprotokolle.
Wovon die Kosten der Bauleitung abhängen
Der Aufwand für die Bauleitung folgt aus Umfang, Dauer und Zahl der Beteiligten. Ein belastbares Angebot erhalten Sie erst nach dem Ortstermin, schriftlich und nach Positionen aufgeschlüsselt.
Projektgröße und Zahl der Gewerke
Je mehr Gewerke an einer Baustelle zusammenkommen, desto mehr Übergabepunkte sind zu planen und zu kontrollieren.
Bauzeit und Kontrolltakt
Wie lange die Baustelle läuft und wie oft Bautenstand und Ausführung kontrolliert werden müssen.
Anteil fremd vergebener Leistungen
Arbeiten eigener Gewerke lassen sich enger abstimmen als die von Fremdfirmen, deren Schnittstellen schriftlich zu führen sind.
Bestand und Unwägbarkeiten
Aufbauhöhen, Steigstränge und das, was hinter geschlossenen Wänden liegt. Absehbare Risiken stehen als offene Position im Angebot.
Abstimmung mit Dritten
Netzbetreiber, Bezirksschornsteinfeger, Hausverwaltung und die Information der Bewohner über Sperrzeiten.
Umfang der Dokumentation
Fotodokumentation verdeckter Bauteile, Zwischenabnahmen, Prüfprotokolle und Unterlagen für Eigentümerversammlungen.
Die Punkte, an denen Projekte kippen
Der erste ist die Druckprobe. Sie muss stattfinden, bevor irgendetwas verkleidet, verputzt oder überdeckt wird, und sie muss protokolliert sein. Wird sie übersprungen, um einen Tag zu sparen, kostet die spätere Suche nach der Ursache ein Vielfaches, weil dann jede geschlossene Fläche wieder geöffnet werden muss. Dasselbe gilt für die Abdichtung im Bad, die vor dem Fliesen fotografisch festzuhalten ist.
Der zweite ist die Aufbauhöhe. Zwischen Rohdecke und Oberkante Fertigfußboden liegt eine begrenzte Höhe, und darin müssen Dämmung, Estrich, gegebenenfalls Flächenheizung und die Abläufe mit ihrem Gefälle Platz finden. Wird das erst nach dem Rückbau gerechnet, ist die bodengleiche Dusche an der Stelle, an der sie geplant war, plötzlich nicht mehr möglich. Diese Rechnung gehört an den Anfang.
Der dritte ist die Verfügbarkeit. Wärmeerzeuger, Speicher und Sonderarmaturen haben Lieferzeiten, die den Ablaufplan bestimmen und nicht umgekehrt. Wir bestellen die langlaufenden Positionen deshalb früh und planen die Baustelle um diese Termine herum. Und wie bei jedem Eingriff im Bestand gilt: Was hinter einer geschlossenen Wand liegt, weiß niemand vorher genau. Deshalb steht Absehbares als offene Position im Angebot und nicht später im Nachtrag.
Häufige Fragen
Übernehmen Sie auch die Koordination fremder Gewerke?
Ja. Wir führen die Schnittstellen und halten die Absprachen schriftlich fest. Die Vertragsverhältnisse der Fremdgewerke bleiben davon unberührt, sofern sie direkt beauftragt sind.
Brauche ich einen Architekten, wenn Sie die Bauleitung machen?
Bei reinen Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben ohne Eingriff in die Statik oder in genehmigungspflichtige Bereiche meistens nicht. Sobald tragende Bauteile, Genehmigungen oder Nachweise ins Spiel kommen, gehören Tragwerksplaner oder Architekt dazu, und wir sagen das rechtzeitig.
Wie gehen Sie mit Nachträgen um?
Absehbare Risiken stehen als offene Position im Angebot. Taucht während der Ausführung etwas Unerwartetes auf, zeigen wir den Befund mit Fotos und legen die Optionen mit Kostenfolge vor, bevor weitergearbeitet wird.
Arbeiten Sie auch für Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften?
Ja. Für Beschlüsse in der Eigentümerversammlung bereiten wir Angebote mit Einheitspreisen und mindestens zwei Varianten auf, mit einer Gültigkeitsdauer, die bis nach der Versammlung reicht.
Was kostet die Bauleitung für Sanitär und Heizung?
Das hängt an Projektgröße, Bauzeit, Zahl der Gewerke und am Anteil fremd vergebener Leistungen. Eine Pauschale wäre nicht belastbar. Nach Aufnahme und Zielklärung vor Ort erhalten Sie ein schriftliches Angebot, in dem der Leistungsumfang der Bauleitung beschrieben ist.
Wie lange dauert die Planung vor Baubeginn?
Das hängt am Umfang und an den Lieferzeiten. Wärmeerzeuger, Speicher und Sonderarmaturen bestimmen den Ablaufplan, deshalb werden sie früh bestellt. Feste Wartezeiten wie Estrichtrocknung und Aufheizprotokoll stehen von Anfang an im Plan, damit niemand sie später verkürzen muss.
Was passiert, wenn ein Gewerk seinen Termin nicht hält?
Wir melden die Abweichung, bewerten die Folgen für die nachfolgenden Gewerke und passen die Terminfolge an. Bei direkt von Ihnen beauftragten Fremdgewerken bleibt das Vertragsverhältnis bei Ihnen, die Abstimmungen halten wir schriftlich fest.
