Eine Fassadensanierung in Berlin umfasst Reinigung, Rissverfüllung, Putzausbesserung und Anstrich, auf Wunsch mit Dämmung. Der Aufwand hängt am Schadensbild und daran, ob es sich um eine glatte Putzfassade oder um eine gegliederte Stuckfassade im Denkmalbestand handelt. Wichtig ist, die Ursache der Schäden zu finden, denn Risse und Feuchte kommen fast nie aus der Fassade selbst.
Fassadenschäden haben fast immer eine Ursache, die nicht in der Fassade liegt. Risse über Fensterstürzen kommen von Bewegung im Bauteil, Feuchteschäden im Sockel von einer fehlenden Horizontalsperre, Algen an der Nordseite von dauerhafter Durchfeuchtung durch eine undichte Verblechung.
Wer nur überstreicht, bekommt dasselbe Bild in zwei bis drei Jahren zurück. Deshalb beginnt jede Fassadensanierung mit einer Bestandsaufnahme vom Gerüst oder mit dem Fernglas: Wo sitzen die Risse, wie verlaufen sie, ist der Putz hohl, sind Anschlüsse und Bleche dicht.
Berliner Gründerzeitfassaden sind dabei ein eigenes Thema. Gesimse, Faschen, Konsolen und Ornamente lassen sich nicht mit der Rolle bearbeiten. Das ist Handarbeit, und der Aufwand liegt deutlich über dem einer glatten Fläche.
Was zur Fassadensanierung gehört
Bestandsaufnahme
Schadensbild aufnehmen, Risse einordnen, Putz auf Hohlstellen abklopfen, Anschlüsse und Verblechungen prüfen.
Gerüst
Aufbau, Standzeit und Abbau, mit Anmeldung und Absicherung des Gehwegs, wo es nötig ist.
Reinigung und Untergrundvorbereitung
Reinigung, Entfernen loser Beschichtungen, Grundierung passend zum Untergrund.
Rissverfüllung und Putzausbesserung
Risse öffnen, verfüllen und überarbeiten, Hohlstellen abschlagen und neu aufbauen, Anschlüsse herstellen.
Stuck und Gliederung
Gesimse, Faschen und Ornamente ergänzen und aufarbeiten, in Handarbeit statt in Serie.
Anstrich
Beschichtung passend zum Untergrund und zur Diffusionsfähigkeit, zweilagig aufgetragen.
Dämmung auf Wunsch
Wärmedämmverbundsystem, wenn die Fassade ohnehin eingerüstet ist. Dann lohnt sich der Zusatzaufwand am ehesten.
Ablauf einer Fassadensanierung
- 01Begehung und SchadensaufnahmeWir sehen uns die Fassade an, ordnen die Schäden ein und klären, ob eine Ursache dahintersteckt, die zuerst behoben werden muss.
- 02Angebot nach FlächenFassadenfläche und Gerüstfläche sind zwei verschiedene Größen. Wir weisen beide getrennt aus, damit Angebote vergleichbar bleiben.
- 03Gerüst und SchutzmaßnahmenAufbau, Staubschutz, Absicherung von Eingängen und Gehweg.
- 04InstandsetzungReinigung, Risse, Putz, Gliederung. Erst wenn dieser Teil sitzt, wird beschichtet.
- 05Anstrich und AbnahmeZweilagiger Anstrich, Abbau des Gerüsts, gemeinsame Abnahme mit Protokoll.
Wovon die Kosten einer Fassadensanierung abhängen
Den Preis nennen wir nach der Begehung und Schadensaufnahme, schriftlich und mit Fassadenfläche und Gerüstfläche getrennt ausgewiesen.
Fläche und Gerüst
Gerüstfläche, Standzeit und die Nutzung des Gehwegs sind ein eigener Kostenblock, unabhängig davon, wie viel an der Fassade selbst zu tun ist.
Schadensbild
Feine Haarrisse und ein verwitterter Anstrich sind ein anderer Aufwand als hohler Putz, Feuchteschäden im Sockel oder Risse mit Bewegung im Bauteil.
Gliederung und Stuck
Gesimse, Faschen, Konsolen und Ornamente sind Handarbeit. Je gegliederter die Fassade, desto höher der Anteil an Stundenarbeit.
Ursachen, die vorher behoben werden müssen
Undichte Verblechungen, eine fehlende Horizontalsperre oder defekte Regenrinnen gehören vor den Anstrich, sonst kehrt das Schadensbild zurück.
Auflagen
Denkmalschutz oder Erhaltungsgebiet können Farbton, Putzstruktur und Material vorgeben und eine Abstimmung mit der Behörde erfordern.
Dämmung ja oder nein
Ein Wärmedämmverbundsystem verändert den Umfang grundlegend. Anschlüsse an Fenster, Dach und Sockel, Fensterbänke und Laibungen kommen hinzu.
Förderung und Steuer bei der Fassadensanierung
Gefördert wird die Fassade nur, wenn sie gedämmt wird. Für Instandsetzung und Anstrich ohne Dämmung bleibt die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen. Beides lässt sich für dieselbe Maßnahme nicht kombinieren.
| Programm | Was gefördert wird | Höhe | Wichtig |
|---|---|---|---|
| BAFA, Bundesförderung für effiziente Gebäude, Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle | Dämmung der Außenwand, im selben Programm auch Fenster und Außentüren | 15 % der förderfähigen Ausgaben, mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) 5 % zusätzlich | Energieeffizienz-Experte muss eingebunden sein, Antrag vor Beginn der Maßnahme |
| Steuerermäßigung nach § 35a EStG für Handwerkerleistungen | Arbeitskosten für Instandsetzung und Anstrich, kein Material | 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € Steuerermäßigung pro Jahr | Nur mit Rechnung und unbarer Zahlung, nicht für Arbeiten, die bereits gefördert werden |
Die förderfähigen Ausgaben sind bei der BAFA gedeckelt: 30.000 € für die erste Wohneinheit, 15.000 € je weitere Wohneinheit von der zweiten bis zur sechsten und 8.000 € ab der siebten. Mit iSFP verdoppeln sich diese Grenzen.
Die Mindestinvestition liegt bei 300 € brutto. Der iSFP-Bonus von 5 % setzt bei einer Wohneinheit ein förderfähiges Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 € voraus.
Die Konditionen ändern sich regelmäßig. Verbindlich ist die Fassung zum Zeitpunkt der Antragstellung, den genauen Stand klärt Ihr Energieeffizienz-Experte.
Stand: Oktober 2026. Quelle: BAFA: Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, § 35a EStG (gesetze-im-internet.de). Förderbedingungen ändern sich regelmäßig. Maßgeblich ist allein der Stand bei Antragstellung.
Denkmalschutz und Eigentümergemeinschaft
Steht das Haus unter Denkmalschutz oder in einem Erhaltungsgebiet, ist die Fassade der Teil, auf den die Behörde am genauesten schaut. Farbton, Putzstruktur und Gliederung sind dann nicht frei wählbar. Das ist vor der Beauftragung zu klären und nicht nach dem Gerüstaufbau.
Bei Wohnungseigentum ist die Fassade Gemeinschaftseigentum und damit beschlusspflichtig. Für die Eigentümerversammlung bereiten wir Angebote so auf, dass sie beschlussfähig sind: Einheitspreise statt einer Gesamtsumme, mindestens zwei Varianten und eine Gültigkeitsdauer, die bis nach der Versammlung reicht.
Wird im Zuge der Arbeiten gedämmt, kommt eine Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude infrage. Dafür muss ein Energieberater vor der Auftragsvergabe eingebunden sein. Wer zuerst beauftragt, verliert den Anspruch vollständig.
Häufige Fragen
Wie erkenne ich, ob meine Fassade saniert werden muss?
Typische Zeichen sind Risse, hohl klingender Putz, abblätternde Beschichtung, dunkle Feuchteränder im Sockel und Algenbewuchs. Entscheidend ist nicht das Aussehen, sondern ob Wasser eindringt.
Muss immer gedämmt werden?
Nein. Eine Dämmung ist eine eigene Entscheidung und im Bestand nicht immer die beste. Sie lohnt sich vor allem dann, wenn die Fassade ohnehin eingerüstet wird, weil das Gerüst ein erheblicher Kostenblock ist.
Warum ist eine Stuckfassade so viel aufwendiger?
Weil jede Gliederung Handarbeit ist. Gesimse, Faschen und Ornamente lassen sich nicht flächig bearbeiten, und beschädigte Profile müssen nachgezogen oder ergänzt werden.
Wie lange steht das Gerüst?
Das hängt am Umfang, bei einer üblichen Instandsetzung mit Anstrich sind vier bis sechs Wochen normal. Bei Dämmung und aufwendiger Gliederung entsprechend länger.
Was kostet eine Fassadensanierung?
Das hängt an Gerüst und Fläche, am Schadensbild, an der Gliederung der Fassade, an Auflagen aus Denkmalschutz oder Erhaltungsgebiet und daran, ob gedämmt wird. Nach einer kostenlosen Begehung erhalten Sie ein schriftliches Angebot, in dem Fassadenfläche und Gerüstfläche getrennt ausgewiesen sind.
Zu welcher Jahreszeit kann die Fassade saniert werden?
Putz- und Anstricharbeiten brauchen trockenes Wetter und frostfreie Temperaturen, auch nachts. Die genauen Grenzwerte geben die Hersteller der Materialien vor. In Berlin ist das in der Regel vom Frühjahr bis in den Herbst gut möglich. Bei Eigentümergemeinschaften lohnt es sich, früh zu planen, weil der Beschluss Zeit braucht.
Gibt es für die Fassadensanierung eine Förderung?
Nur, wenn gedämmt wird. Dann kommt die BAFA-Förderung für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle infrage, mit Energieeffizienz-Experten und Antrag vor Beginn der Maßnahme. Für Instandsetzung und Anstrich ohne Dämmung lässt sich stattdessen die Steuerermäßigung nach § 35a EStG für die Arbeitskosten nutzen. Beides für dieselbe Maßnahme geht nicht.
