Bei einer Komplettsanierung werden Technik und Oberflächen einer Wohnung oder eines Hauses erneuert, während der Grundriss im Wesentlichen bleibt. Erneuert werden Elektrik, Wasser und Abwasser, Bäder, Böden, Türen und alle Oberflächen. Die Bauzeit liegt für eine Wohnung meist bei drei bis fünf Monaten. Der entscheidende Faktor ist nicht das Material, sondern die Reihenfolge der Gewerke.
Komplettsanierung und Kernsanierung werden in Berlin oft gleichbedeutend benutzt, meinen aber unterschiedliche Tiefen. Bei der Komplettsanierung bleiben Grundriss und meist auch Estrich und Fenster erhalten, erneuert werden Leitungen, Bäder, Böden und Oberflächen. Bei der Kernsanierung geht es bis auf den Rohbau zurück.
Der teuerste Fehler ist selten das Material und fast nie der Stundensatz. Er entsteht dort, wo zwei Gewerke aneinander vorbeiarbeiten. Der Elektriker schlitzt, bevor der Statiker die Wand freigegeben hat. Der Estrich kommt, bevor die Fußbodenheizung abgedrückt ist. Der Maler ist da, bevor der Boden liegt.
Deshalb steht bei uns die Reihenfolge fest, bevor der erste Handwerker anrückt. Ein Ansprechpartner führt das Projekt, koordiniert die Gewerke und ist erreichbar, solange gebaut wird. Das ist der eigentliche Unterschied zur Einzelvergabe.
Was eine Komplettsanierung umfasst
Rückbau und Entsorgung
Alte Beläge, Vorwände, Objekte und Leitungen raus, sortenrein getrennt, mit Container und Nachweis.
Elektroinstallation neu
Neue Leitungen, ausreichend Stromkreise, Schutzleiter überall, Zählerschrank nach heutigem Stand, Netzwerk auf Wunsch.
Sanitär und Heizung
Wasser- und Abwasserleitungen ab Steigstrang, Heizkörper oder Flächenheizung, Druckprobe mit Protokoll.
Trockenbau
Vorwände, Trennwände, abgehängte Decken, Spachtelung in der vereinbarten Qualitätsstufe.
Bäder
Komplett vom Rückbau bis zur Endmontage, mit dokumentierter Abdichtung nach DIN 18534.
Böden und Oberflächen
Estrich oder Aufarbeitung des Bestands, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Innentüren.
Tischlerarbeiten
Einbauschränke, Wandverkleidungen und Sonderlösungen aus der eigenen Werkstatt, im Terminplan mitgeführt.
Die Gewerkefolge, an der sich alles entscheidet
- 01Bestandsaufnahme und PlanungAufmaß, Prüfung der Technik, Festlegung des Umfangs. Bei Eingriffen in tragende Bauteile kommt der Tragwerksplaner dazu.
- 02RückbauEin bis drei Wochen je nach Umfang. Bei Schadstofffund verlängert sich der Abschnitt.
- 03Rohbau und DurchbrücheAbfangung vor dem Durchbruch, Abnahme durch den Tragwerksplaner, danach Schächte und Vorwände.
- 04TechnikElektro, Sanitär, Heizung und Lüftung laufen parallel und enden mit Druckprobe und Messprotokoll.
- 05Estrich und TrocknungDer Estrich ist schnell eingebracht, die Trocknung bis zur Belegreife dauert vier bis sechs Wochen und wird gemessen.
- 06Ausbau und OberflächenTrockenbau, Fenster, Türen, Fliesen, Maler, Böden. Von oben nach unten, damit fertige Böden nicht belastet werden.
- 07Endmontage und AbnahmeObjekte, Elektro-Endmontage, Einbaumöbel, Endreinigung, Abnahme mit Protokoll und Mängelliste.
Wovon die Kosten einer Komplettsanierung abhängen
Ein belastbares Angebot für eine Komplettsanierung entsteht erst nach dem Ortstermin und der Prüfung der Technik. Sie erhalten es schriftlich, nach Gewerken und Positionen gegliedert, mit absehbaren Risiken als offene Position.
Fläche und Anzahl der Nassräume
Bäder und Küche sind die aufwendigsten Räume, weil dort Leitungen, Abdichtung, Fliesen und Elektro zusammenkommen.
Zustand der Haustechnik
Ob Elektrik, Wasser, Abwasser und Heizung ergänzt oder vollständig erneuert werden, prägt die Bausumme stärker als die Oberflächen.
Tiefe des Eingriffs
Bleiben Estrich, Fenster und Grundriss, ist der Umfang ein anderer als bei einem Rückbau bis auf den Rohbau. Durchbrüche in tragenden Wänden brauchen Tragwerksplanung und Abfangung.
Befunde beim Rückbau
Schadstoffe, feuchte Bauteile oder Mängel früherer Sanierungen zeigen sich oft erst, wenn geöffnet wird. Dafür ist die Rücklage im Budget gedacht.
Qualitätsstufe des Ausbaus
Spachtelstufe, Bodenbelag, Fliesenformat, Innentüren und Einbaumöbel nach Maß bestimmen den Ausbauanteil.
Logistik im Haus
Etage, Aufzug, Containerstellfläche, Ruhezeiten laut Hausordnung und die Abstimmung mit der Hausverwaltung beeinflussen Ablauf und Aufwand.
Warum die Reihenfolge über die Kosten entscheidet
Die Grundregel jeder Sanierung ist einfach: Alles, was schmutzt und nass ist, kommt vor allem, was fertig ist. Aus dieser Regel ergibt sich die gesamte Gewerkefolge, und wer sie verletzt, zahlt zweimal.
Der längste zusammenhängende Block ist die Estrichtrocknung. Vier bis sechs Wochen bis zur Belegreife, gemessen mit dem CM-Gerät, bei Fußbodenheizung zusätzlich das Aufheizprotokoll. Diese Zeit lässt sich nicht verkürzen, aber sie lässt sich nutzen: Trockenbau, Fenster und Innentüren können in dieser Phase weiterlaufen.
Der zweite Engpass sind Lieferzeiten. Maßmöbel brauchen sechs bis zehn Wochen von der Freigabe bis zur Montage. Wer sie erst bestellt, wenn die Wohnung fertig ist, wartet danach noch einmal zwei Monate auf die Küche. Deshalb geht bei uns die Tischlerei früh in die Planung.
Und schließlich: Planen Sie eine Rücklage von zehn bis fünfzehn Prozent der Bausumme ein. Im Bestand findet sich regelmäßig etwas, das auf keinem Plan stand. Das ist kein Zeichen schlechter Planung, sondern normal.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Komplettsanierung und Kernsanierung?
Bei der Komplettsanierung bleiben Grundriss, meist Estrich und Fenster erhalten, erneuert werden Technik, Bäder und Oberflächen. Bei der Kernsanierung wird bis auf den Rohbau zurückgebaut, inklusive Estrich, Fenster und teilweise Grundriss.
Wie lange dauert eine Komplettsanierung?
Für eine Wohnung meist drei bis fünf Monate, für ein Einfamilienhaus sechs bis zwölf. Den Takt gibt die Estrichtrocknung vor, die allein vier bis sechs Wochen braucht.
Übernehmen Sie auch die Koordination der anderen Gewerke?
Ja, genau das ist der Kern der Leistung. Sie haben einen Ansprechpartner, der den Terminplan führt, die Schnittstellen prüft und die Abnahmen organisiert.
Was passiert, wenn beim Rückbau etwas Unerwartetes auftaucht?
Wir melden uns sofort, zeigen den Befund mit Fotos und legen die Optionen mit Kostenfolge vor, bevor weitergearbeitet wird. Deshalb stehen absehbare Risiken schon im Angebot als offene Position.
Können Küche und Einbaumöbel gleich mitgeplant werden?
Ja, und das ist auch sinnvoll. Weil die Tischlerei im Haus ist, laufen Aufmaß und Fertigung parallel zur Baustelle statt danach.
Was kostet eine Komplettsanierung einer Wohnung in Berlin?
Das hängt vor allem davon ab, wie viel Technik erneuert wird, wie viele Nassräume es gibt, wie tief der Eingriff geht und welche Qualitätsstufe Sie für den Ausbau wählen. Nach einem kostenlosen Ortstermin erhalten Sie ein schriftliches Angebot nach Gewerken und Positionen. Zusätzlich empfehlen wir die Rücklage für Unvorhergesehenes, die weiter oben beschrieben ist.
Lässt sich die Estrichtrocknung verkürzen?
Nur begrenzt. Belegreif ist ein Estrich erst, wenn die Restfeuchte zum geplanten Belag passt. Das messen wir mit dem CM-Gerät, bei Fußbodenheizung kommt das Aufheizprotokoll dazu. Lüften und Heizen helfen, ersetzen die Messung aber nicht. Die Wartezeit nutzen wir für Trockenbau, Fenster und Innentüren.
Kann ich die Komplettsanierung von der Steuer absetzen?
Für die eigene Wohnung lassen sich nach § 35a EStG 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr, direkt von der Steuerschuld abziehen. Material zählt nicht. Voraussetzung sind eine Rechnung und eine unbare Zahlung. Für Arbeiten, die bereits öffentlich gefördert werden, ist die Ermäßigung ausgeschlossen. Einzelheiten klären Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung.
