Eine energetische Sanierung umfasst Dämmung der Gebäudehülle, Fenster- und Türentausch, Optimierung der Heiztechnik und bei dichter Hülle eine Lüftung. Entscheidend ist die Reihenfolge: erst die Hülle, dann die Technik. Für die Förderung gilt eine harte Regel, nämlich Antrag vor Auftragsvergabe. Wer zuerst beauftragt, verliert den Anspruch vollständig.
Der häufigste Fehler bei energetischen Maßnahmen ist, sie einzeln zu betrachten. Neue dichte Fenster in einem Haus mit ungedämmter Außenwand verlagern das Problem nur. Die Feuchtigkeit, die vorher durch undichte Fugen abgezogen ist, schlägt sich danach an der kältesten Stelle im Raum nieder, und das ist die Wand hinter dem Schrank.
Deshalb geht es bei uns zuerst um die Hülle und erst danach um die Technik. Eine Heizung, die auf ein ungedämmtes Haus ausgelegt wurde, ist nach der Dämmung zu groß und läuft schlecht. Umgekehrt bringt eine neue Heizung im ungedämmten Haus nur einen Bruchteil dessen, was möglich wäre.
Und dann ist da die Förderung. Sie ist der Teil, an dem die meisten Vorhaben scheitern, und zwar nicht an der Technik, sondern an der Reihenfolge. Der Antrag gehört vor die Auftragsvergabe, ohne Ausnahme.
Maßnahmen, die wir ausführen
Fassadendämmung
Wärmedämmverbundsystem auf der Außenwand, sinnvollerweise zusammen mit einer ohnehin anstehenden Fassadensanierung.
Dämmung der obersten Geschossdecke
Die Maßnahme mit dem besten Verhältnis von Aufwand zu Wirkung, oft an einem Tag erledigt.
Kellerdecke dämmen
Wirkt gegen kalte Fußböden im Erdgeschoss und ist von unten meist einfach zugänglich.
Fenster und Außentüren
Tausch gegen dreifach verglaste Elemente oder Aufarbeitung vorhandener Kastenfenster, wenn der Bestand es hergibt.
Heiztechnik
Optimierung, hydraulischer Abgleich und Anpassung der Heizflächen. Bei Erneuerung planen wir die Anlage auf den Zustand nach der Dämmung.
Lüftung
Nach der Sanierung ist das Haus dicht. Ohne Lüftungskonzept wandert die Feuchte an die kälteste Stelle. Das planen wir mit.
Die richtige Reihenfolge
- 01Energieberater einbindenBei fast allen Förderprogrammen Voraussetzung, und zwar vor der Antragstellung. Er rechnet, was in Ihrem Fall wirkt.
- 02Förderantrag stellenVor der Auftragsvergabe. Möglich ist ein Vertrag mit aufschiebender Bedingung, der erst mit der Förderzusage wirksam wird.
- 03Hülle sanierenDämmung, Fenster, Türen. Erst wenn die Hülle steht, ist die Heizlast bekannt.
- 04Technik anpassenHeizung auslegen, hydraulischer Abgleich, Heizflächen anpassen, Lüftung umsetzen.
- 05Nachweise und AbnahmeBestätigung nach Durchführung durch den Energieberater, Abnahme mit Protokoll, Unterlagen für die Förderstelle.
Wovon die Kosten einer energetischen Sanierung abhängen
Was eine energetische Sanierung kostet, entscheidet sich an der Kombination der Maßnahmen und am Zustand des Gebäudes. Nach dem Ortstermin erhalten Sie ein schriftliches Angebot, das sich mit dem Energieberater abstimmen lässt.
Welche Bauteile gedämmt werden
Oberste Geschossdecke und Kellerdecke sind vergleichsweise überschaubar, Fassadendämmung und Fenstertausch sind die großen Positionen.
Zustand des Untergrunds
Tragfähiger Putz, trockenes Mauerwerk und intakte Anschlüsse lassen sich überdämmen. Feuchte und Schäden müssen vorher behoben werden.
Gerüst
Fassadendämmung und Fenstertausch in oberen Geschossen brauchen ein Gerüst. Wer beides zusammen ausführt, braucht es nur einmal.
Anschlüsse und Details
Fensterlaibungen, Fensterbänke, Dachüberstand, Sockel und Durchdringungen machen bei der Dämmung einen großen Teil der Arbeit aus.
Dämmstoff und Dämmstärke
Material, Stärke und die Brandschutzanforderungen am Gebäude bestimmen Materialbedarf und Arbeitsaufwand.
Anpassung der Technik
Ob die Heizung nur abgeglichen oder neu ausgelegt wird und ob eine Lüftung nötig ist, ergibt sich aus dem Zustand nach der Dämmung.
Förderung und Steuer im Überblick
Für Dämmung, Fenster und Außentüren gibt es eine Förderung der BAFA. Alternativ lassen sich Arbeitskosten steuerlich geltend machen. Für dieselbe Maßnahme gilt nur eines von beiden.
| Programm | Was gefördert wird | Höhe | Wichtig |
|---|---|---|---|
| BAFA, Bundesförderung für effiziente Gebäude, Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle | Dämmung der Gebäudehülle, etwa Außenwand, Dach, oberste Geschossdecke oder Kellerdecke, dazu Fenster und Außentüren | 15 % der förderfähigen Ausgaben, mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) 5 % zusätzlich | Energieeffizienz-Experte muss eingebunden sein, Antrag vor Beginn der Maßnahme |
| Steuerermäßigung nach § 35a EStG für Handwerkerleistungen | Arbeitskosten im eigenen Haushalt, kein Material | 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € Steuerermäßigung pro Jahr | Nur mit Rechnung und unbarer Zahlung, nicht für Arbeiten, die bereits gefördert werden |
Die förderfähigen Ausgaben sind bei der BAFA gedeckelt: 30.000 € für die erste Wohneinheit, 15.000 € je weitere Wohneinheit von der zweiten bis zur sechsten und 8.000 € ab der siebten. Mit iSFP verdoppeln sich diese Grenzen.
Die Mindestinvestition liegt bei 300 € brutto. Der iSFP-Bonus von 5 % setzt bei einer Wohneinheit ein förderfähiges Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 € voraus.
Für Heizung und Lüftung gelten eigene Förderwege, die hier nicht aufgeführt sind. Dazu berät der Energieeffizienz-Experte.
Die Konditionen ändern sich regelmäßig. Verbindlich ist die Fassung zum Zeitpunkt der Antragstellung.
Stand: Oktober 2026. Quelle: BAFA: Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, § 35a EStG (gesetze-im-internet.de). Förderbedingungen ändern sich regelmäßig. Maßgeblich ist allein der Stand bei Antragstellung.
Welche Maßnahme bringt was?
Eine grobe Orientierung für typische Bestandsbauten. Was in Ihrem Haus tatsächlich wirkt, rechnet der Energieberater auf Grundlage des Gebäudes.
| Maßnahme | Wirkung | Aufwand | Sinnvoll, wenn … |
|---|---|---|---|
| Fenster | Weniger Wärmeverlust und Zugluft, wärmere Oberflächen in Fensternähe | Mittel, je Fenster mit Anschluss an Laibung und Wand | Die Fenster undicht oder einfach verglast sind und sich nicht sinnvoll aufarbeiten lassen. Lüftung mitdenken, weil die Hülle dichter wird. |
| Dach oder oberste Geschossdecke | Deutlich spürbar, weil warme Luft nach oben steigt und dort viel Wärme verloren geht | Gering bei unbeheiztem Dachboden, höher bei ausgebautem Dach | Der Dachboden nicht bewohnt wird oder das Dach ohnehin neu eingedeckt wird |
| Fassade und Außenwand | Groß, weil die Außenwand meist die größte Fläche der Hülle ist | Hoch, mit Gerüst und Anschlüssen an Fenster, Dach und Sockel | Die Fassade ohnehin saniert und eingerüstet wird und keine Auflagen entgegenstehen |
| Kellerdecke | Wärmere Fußböden im Erdgeschoss, weniger Verlust nach unten | Gering, wenn die Decke von unten frei zugänglich ist | Der Keller unbeheizt ist und genug Raumhöhe für die Dämmung bleibt |
| Heizung | Wirkt auf den Verbrauch, aber nur so weit, wie die Hülle es zulässt | Mittel bis hoch, je nach System | Die Hülle bereits gedämmt ist oder die Anlage ohnehin ersetzt werden muss. Ausgelegt wird auf den Zustand nach der Dämmung. |
Die Reihenfolge zählt: erst die Hülle, dann die Technik.
Förderung: die eine Regel, die keine Ausnahme kennt
Der Antrag muss vor der Auftragsvergabe gestellt sein. Wird zuerst der Bauvertrag unterschrieben, entfällt die Förderung vollständig, unabhängig davon, wie förderfähig die Maßnahme technisch wäre. Das ist der teuerste Formfehler in diesem Bereich und der einzige, der sich nicht heilen lässt.
Wenn Sie den Handwerkertermin nicht verlieren wollen, ist ein Bauvertrag mit aufschiebender Bedingung der übliche Weg. Er wird erst mit der Förderzusage wirksam und sollte mit dem Energieberater abgestimmt sein.
Die Fördersätze in der Übersicht unten geben den Stand wieder, den wir zuletzt bei der BAFA geprüft haben. Die Konditionen der Bundesförderung für effiziente Gebäude ändern sich jedoch regelmäßig und gelten in der Fassung zum Zeitpunkt der Antragstellung. Welche Sätze für Ihr Vorhaben verbindlich gelten, klärt der Energieberater, und darauf sollten Sie sich verlassen und nicht auf eine Zahl von einer Handwerkerseite.
Häufige Fragen
Womit fange ich am besten an?
In den meisten Berliner Bestandsbauten mit der obersten Geschossdecke. Der Aufwand ist gering, die Wirkung sofort spürbar. Danach kommen Fenster und Außenwand, zuletzt die Technik.
Wann muss der Förderantrag gestellt werden?
Vor der Auftragsvergabe, also bevor Sie den Bauvertrag unterschreiben. Diese Regel kennt keine Ausnahme. Wer zuerst beauftragt, verliert den Anspruch vollständig.
Brauche ich wirklich einen Energieberater?
Bei nahezu allen Programmen ja, und meistens schon vor der Antragstellung. Unabhängig davon ist er die Person, die ausrechnet, welche Maßnahme in Ihrem Haus wirklich etwas bringt.
Muss nach der Dämmung gelüftet werden?
Ja. Nach der Sanierung ist das Gebäude deutlich dichter als vorher. Ohne Lüftungskonzept schlägt sich die Feuchte an der kältesten Stelle nieder. Das planen wir deshalb von Anfang an mit.
Was kostet eine energetische Sanierung?
Das hängt davon ab, welche Bauteile gedämmt werden, in welchem Zustand der Untergrund ist, ob ein Gerüst nötig ist und wie die Heiztechnik anschließend angepasst werden muss. Nach einem kostenlosen Ortstermin erhalten Sie ein schriftliches Angebot, das sich mit dem Energieberater und dem Förderantrag abstimmen lässt.
Wie lange dauert die Dämmung der obersten Geschossdecke?
Bei einem frei zugänglichen, unbeheizten Dachboden ist sie oft an einem Tag erledigt. Länger wird es, wenn der Boden erst geräumt werden muss, ein begehbarer Belag gewünscht ist oder Leitungen und Durchdringungen berücksichtigt werden müssen.
Kann ich Förderung und Steuerermäßigung kombinieren?
Nicht für dieselbe Maßnahme. Wird die Dämmung über die BAFA gefördert, ist die Steuerermäßigung nach § 35a EStG für diese Arbeiten ausgeschlossen. Für andere, nicht geförderte Arbeiten im selben Haushalt bleibt sie möglich. Welcher Weg sich in Ihrem Fall mehr lohnt, klären Energieberater und Steuerberatung.
